20260830 信息来源： 韩 和
编辑：段 珍良 | 责编：邹 欣6月5日，北京出让海淀、昌平、石景山4宗地块，总建筑面积约35.5万平方米，成交总价约130亿元。其中昌平、石景山地块分别被越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以及中海新城底价竞得，海淀宝山双子地块被中建壹品、金隅分食。 相比于昌平、石景山底价出让，海淀宝山双子地块尽管有溢价，但整体成交并不火热。0016地块竞价12轮，被中建壹品27.45亿元拍下，楼面价5.51万元/平方米，溢价率1.76%；0017地块竞价10轮，被金隅33.64亿元竞得，楼面价5.6万元/平方米，溢价率1.48%。 而在15日前，同为西四环外的海淀半壁店双子地块，火拼近百轮，被保利发展和北京建工联合体以45.45亿元总价、约12%溢价率成交。直线距离仅约3公里，为何宝山热度不敌半壁店？ 合硕机构首席分析师郭毅认为，相较宝山地块，半壁店更偏近四环，环线优势更为突出；在容积率方面，半壁店两地块容积率1.3、1.6，建筑控高15米，未来可能打造4层低密洋房社区，而宝山地块容积率2.1，控高30米（局部36米），预计规划9~11层的小高层住宅，这样的产品与半壁店低密洋房社区居住体感会拉开较大差距；教育配套方面，宝山地块规划的首师大附中，难以与海淀顶级教育资源相比，因而教育对地块价值加持相对有限。 从宝山地块来看，0016地块地上建筑规模约5.04万平方米，0017号地块地上建筑规模约6万平方米，地块距离地铁6号线廖公庄站步行距离约700米，距离西五环入口约800米，交通有一定优势，但配套相对缺乏，目前宝山主要依托阜石路沿线的石景山资源（如京西大悦城、山姆会员店）及锦绣大地批发市场，大型综合商业设施尚待提升。 此外，海淀近两年不断增加的住宅供应，也为宝山地块带来一定压力。据中房报京津冀统计，自2025年至今，海淀已成功出让朱房、树村、半壁店、宝山6宗地块，建筑面积约43.93万平方米，土地成交金额约363.48亿元。 在宝山北侧直线距离约2.5公里处，还有北京即将供应的西郊机场0007、0012地块和0018地块。可以想见，未来宝山地块入市或将直面半壁店项目、西郊机场地块和朱房、树村，以及石景山高端项目的竞争分流。 西黄村地块虽归属石景山，但距离海淀核心区并不远，与宝山地块直线距离仅约2公里。该地块距离6号线西黄村站仅 500 米，步行5